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日々の出来事を気ままに書き込んでます。

簡易裁判所
こんにちは、大東本部の山本です。

今日は建物明渡請求訴訟で枚方簡易裁判所に行ってきました。

10時30分予定だったのですが、結局始まったのは11時15分頃でした。
裁判官におまたせしましたと声をかけられてのスタートでした。

先日、私も過払金の返還請求訴訟で枚方簡易裁判所に行ったのですが、その時も1時間ほど待ちました。

傍聴していると多くの事件は過払金の返還請求事件でした。
過払い訴訟がそれだけ増えているという証拠なのでしょう。

原因はいろいろ考えられると思いますが、訴訟に至るまでの困窮状態にあった被害者の救済がはかられるよう、これからもお手伝いしていきたいと思っています。


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| jlodaitou | 裁判業務 | 19:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
敷地権付区分所有建物と担保不動産競売申立(荒谷/目黒・東京)
みなさん、こんにちわ。

東京オフィスの荒谷です。
さて、業務上、競売申立を直接代理することはないのですが、今日は担保不動産競売申立について話してみたいと思います。
執行センターも身近にあるので・・・男

事例は、更地であるAさん所有の土地にBさんが抵当権を設定し、かつその登記も完了した後、Aさんがその土地上に区分所有建物が建築(区分所有建物は10室)し、当該土地を敷地権化し、敷地権付区分建物とした場合の話です(区分所有建物自体には、抵当権を設定していません)。

Q1.この場合、Bさんは当該抵当権に基づき、土地に対して競売を申立てることはできますか?
A1.はい、できます。Bさんは土地につき抵当権者であるので、土地について競売申立ができます。なお、この場合には、敷地権の登記があるままでは、土地について、所有者名義を変更できませんので、競売により所有権をCさんが取得した場合、Cさんは、前提としてゞ菠建物の表題部変更登記により、区分建物の表題部に登記した敷地権を抹消し、土地の登記記録の敷地権である旨の登記を抹消し、E效呂療亠記録に敷地権であった権利及びその権利者の表示の登記を申請する必要があります。
※「マンション登記法」日本加除出版 参考文献

Q2.この場合、Bは、土地についてしか競売申立できず、建物については競売申立ができないのですか?
A2.民法389条により、土地及び建物を一括して競売することもできると考えます。
 民法389条による一括競売とは、土地の抵当権者が、土地に設定された抵当権を実行する際に、その土地上に存在する建物について抵当権が設定されていなくても、土地と建物を一括して競売申立をすることができる制度です。
 なお、土地抵当権者は建物の売却代金からは配当等を受けることはできません。建物の売却代金については、建物について抵当権者などがあればそのものに交付され、剰余が出れば建物所有者に交付されることとなります。

(抵当地の上の建物の競売)
民法第389条
  抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。
2 前項の規定は、その建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、適用しない。


 さて、この制度ができた趣旨は、土地に抵当権が設定された後、その土地上に建物が築造された場合、その建物は、土地の抵当権が設定されたときには存在していなかったのであるから、民法388条の法定地上権が成立する要件を満たしていないことになる。
 したがって、土地のみについての抵当権者が抵当権を実行した場合には、法定地上権が成立しないためその建物は、土地利用権を失い収去される可能性が高く、社会経済上の損失が大きい。
 また、収去されることが前提となっている建物のある土地は、更地よりも売却基準価額は低額となり買受希望者も現れにくく、現実の売却価格も低額となることが予想されるから、事実上、抵当権の実行において、多大な障害となり得るし、この障害を生じさせることを目的とした執行妨害もみられる。このため、民法389条を制度化し、社会経済上の養成と抵当権の実効性の確保を図ることになったのである。(※「民事執行の実務 不動産執行編 上」(社)金融財政事情研究会より引用)
 
 この制度趣旨からすると、本件のような敷地権付区分所有建物の場合の民法389条による一括競売は、どのようになるのでしょうか?
 ここからは、私の考えですが、区分所有建物ごとではなく、「一棟の建物」と「その敷地である土地所有権全部」の一括競売は、間違いなくできるでしょうが、「各区分所有建物」と「その敷地権である土地の所有権持分全部」の個別敷地権付区分所有建物の一括競売については、話が異なるように思います。つまり、区分所有建物は、一棟の建物からすれば、建物の一部分ですし、その敷地権である土地の所有権は、土地所有権の持分一部であるからです。
 しかし、区分所有建物と言えど、その区分所有建物1個で1つの不動産としての所有権が認められており、また、敷地利用権が土地所有権持分であったとしても、その区分所有建物においての土地利用権はその土地所有権持分で足りるのであって、かつ敷地権である土地所有権持分全部に抵当権が及び、民法389条の一括競売の要件である…馘権設定当時に土地上に建物が存在しないこと、抵当権設定後に抵当土地上に建物が築造されたことを見たす以上、民法389条の一括競売の制度趣旨からして、各「区分所有建物」と「その敷地権である土地の所有権持分全部」の個別敷地権付区分所有建物の一括競売においても、民法389条の一括競売ができると考えられます。
 ちなみに、とある地方裁判所にこの質問を投げかけたところ、理論上可能との回答をいただけましたが、まだそのような具体的事例はないとのことでした。(なお、書面による公式回答ではないため、裁判所名は伏させていただきます。気になる方は、個別に当該裁判所に問い合わせしてくださいね。)

 最後に、なぜこのような事例を設定したかというと、デベロッパーが新築マンションの販売途中に倒産した場合を想定しての質問があったからでした。最近の経済事情を反映した質問ですが、これから十分に想定できる的確な質問ですよね。(余談ですが)たらーっ
※「民事執行の実務 不動産執行編 上」(社)金融財政事情研究会 参考文献

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| aratani1113 | 裁判業務 | 11:25 | comments(6) | trackbacks(0) |
過払い訴訟の判例(山本/大東・大阪)
本日、過払金返還訴訟で最高裁が、

返還請求権の消滅時効は過払い金発生時ではなく返済終了時から起算される。

という判断をしたそうです。

詳しくは、こちら

裁判所ホームページ

消費者側に有利な判断です。

争いのある点でしたから、今後時効に泣かされることが少なくなります。

長期間苦しんでこられた方々には朗報ですね。

借り入れの返済でお困りの方はJLOにご相談ください。


| jlodaitou | 裁判業務 | 23:29 | comments(0) | trackbacks(0) |
裁判員制度 その4(山本/大東・大阪)
こんにちは。大東本部の山本です。

またまた今回も裁判員制度について書かせていただきます。

今回は、裁判員の辞退事由・就職禁止事由についてです。


辞退事由については、「裁判員の参加する刑事裁判に関する法律」の第16条に記載されています。

○70歳以上の方
○会期中の地方公共団体の議会の議員
○学生等
○過去に裁判員等であった者
○重い病気・怪我で裁判所に出頭困難な者
○同居の親族の介護・養育を行う必要があること
○重要な仕事があり、自分がやらなければ大きな損害が生じるおそれがあること
○父母の葬式や、結婚式など、日程を変更できない社会生活上の重要な用事がある

などです。

その他にもやむを得ない事由を定めた政令があります。

例えば、妊娠中又は出産後8週間以内であることなどです。

上記などに当てはまると認められるような場合、裁判員を辞退できることになります。


ちなみに、辞退事由の他に就職禁止事由もあり、裁判員になれない人もいます。

国会議員や大臣、警察関係などなど…。
一定の職業についている人は裁判員になれません。


こちらは第15条に出ています。


ちなみに、私は司法書士ですが、裁判員になれません。
就職禁止事由の一つにあげられているからです。


しかし、弁護士や裁判官、検察官は辞めても裁判員になれないのですが、司法書士については条文に文言がないので、辞めた後、くじで選ばれれば裁判員になることがあります。


私も一度は裁判員をやってみたい気もしますが、とりあえず今のところは、老後の楽しみにとっておくことにします…。


今回は以上です。


次回も裁判員制度で書けそうだったら書いてみます。

ではまたお会いしましょう!


| jlodaitou | 裁判業務 | 07:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
任意後見契約のススメ(神田/目黒・東京)
こんにちは、東京オフィスの神田です。


いまの私のテーマは、任意後見制度のよりよい活用方法の検討です。

遺言は死後に備えての意思表示ですが、任意後見契約はいわば“認知症”になっててしまった時に備えての意思表示です。

遺言に比べて、任意後見制度はまだまだ認知度が低く、制度が設けられた趣
旨にそった活用の実現には程遠いようです。


死は皆に必ず訪れますが、“認知症”は必ずやってくるとは限りません。誰しも“認知症”になってしまった時のことなんて考えたくないですよね。でも、もし万一自分に訪れてしまったら、どんな風に扱われることになるのかまったく分からないより、どんな暮らしをしていきたいか自分の希望を託して実現してもらえるほうがやっぱりよいと思います。その為にも任意後見制度の活用は意味があると思うのです。

しかし、いざ利用するとなると結構手続きもややこしく、超えねばならぬハードルが高くて、本当に必要に迫られないと踏み出せないというのが現実ではないでしょうか。

残念ながら、後見人による不正も時折問題になる実態もあり、厳格な運用とならざるを得ないという事情もあります。

悩ましいところです。


もっともっと身近な制度として、上手く活用する道を探求してゆこうと思っています。



| | 裁判業務 | 20:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
成年後見制度の利用状況(荒谷/目黒・東京)
みなさん、こんにちわ。

東京オフィスの荒谷です。

連休最終日いかがお過ごしでしょうか?

さて、成年後見制度が開始されて久しくなりますが、利用状況が裁判所ホームページに載っていましたので、アップしておきます。

これを見ると、利用動機は、財産管理処分がもっとも多いようです。

また、後見人になるのは、7割以上が親族みたいです。ちなみに、職業後見人としては、弁護士(7.7%)より司法書士(10.5%)の方が多いようです。

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| aratani1113 | 裁判業務 | 10:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
相続人の1人が行方不明の場合に相続登記をする方法は?(荒谷/目黒・東京)
みなさん、おはようございます。

東京オフィスの荒谷です。

最近は、すっかり寒くなってまいりましたね困惑

さて、表題のお話です。

不動産の所有名義人が亡くなり、相続が発生した場合、この名義を相続人の1人の名義にするためには、一般的に、遺産分割協議を行った上で、名義変更登記(相続登記)を申請する必要があります。

しかし、相続人の1人が行方不明の場合、つまり亡くなってはいないが消息が分からない場合、遺産分割協議を行うことはできません。
なぜならば、原則として遺産分割協議は共同相続人全員でしなければならず、一部の相続人を除外して行われた遺産分割協議により(つまり、行方不明の相続人を除外して行われた遺産分割協議により)、不動産の名義を相続人の1人の名義にすることはできないからです。

この場合に利用できる制度のひとつが、「不在者財産管理人」制度です。

民法上、行方不明の方を「不在者」といいます。具体的に申し上げると、「不在者」とは、従来の住所又は居所を去り、容易に戻る見込みのない者をいいます。

行方不明の方は、自らの財産を管理することができませんので、行方不明の方の財産を管理する必要が生じた場合、その方に代わって財産管理をする人を裁判所(家庭裁判所)に選任してもらうように申立をすることができます。この裁判所に選任された財産管理人が、「不在者財産管理人」です。

ただし、不在者財産管理人の権限は限定されており、原則として不在者に代わって遺産分割協議に参加することまでは認められておりません。しかし、裁判所から「権限外行為の許可」を得ることにより、不在者財産管理人でも不在者に代わって遺産分割協議に参加することができることとなっております。
よって、この方法で遺産分割協議により、相続人の1人の名義に変更したい場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人の選任の申立」及び「不在者財産管理人の権限外行為許可の申立」を行う必要があります。

「不在者財産管理人」の手続について、くわしくはこちら

それでは。

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| aratani1113 | 裁判業務 | 08:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
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